【イトーピア小諸限定】土地再生初期整備＆仲介販売サービス｜遊休別荘地に静かな幕引きと新しい物語を

「ずっと気になっていた、あの土地を動かしませんか？」 イトーピア小諸別荘地、あきらめる前にご相談ください。「自己負担リスクを最小限に」―― 誠実な整備と売却の新提案

はじめまして。森プラス設計の三宅哲之と申します。イトーピア小諸別荘隣接地に事務所を構える宅建業者です。

弊社では、通常の不動産お取引きに加え、遊休別荘地に特化したお手伝いをさせていただいています。

イトーピア小諸別荘地にはさまざまな事情を経て、何十年も放置されたままの土地があります。

昨今では、所有者さまのもとに「土地を買い取りたい」「代わりに売ってあげる」「引き取りを有料でする」「太陽光や蓄電池用地で売却を」といった営業電話や郵便物が届くケースが頻発しています。

実際に、所有者の方ご自身や別荘管理会社経由で「よくわからない業者が来て怖くなった」「最初は親切だったのに、話が進むにつれ、金額を迫られた」「お金を払ったけど、その後何もなく大変な思いをした」といった声を耳にします。

高齢者や専門的な事情がわからない人の弱みにつけ込む許せない行為です。

こうした現状をふまえ、正規のやり方で、今ある遊休地を「森のある暮らし」ができる場所として再生したいと日々活動を行っています。

次の方へつなぐバトン渡し

私たちは、イトーピア小諸に自分たちの住まいを構え、この地に根を下ろした不動産事務所です。これまでさまざまなご縁があり現在に至ります。（ご関心のある方はこちらをご覧になってください）

実際に住んでみて感じることは、イトーピア小諸は「環境」「住民」「管理」などあらゆるの面で良好な別荘地です。

一方で、数十年前に購入したまま、さまざまな事情を経ながら、建物が建つことがなく、放置され荒れた状態になった土地が多数あります。

造成時には見晴らしが良かった場所も数十年の間に木が大きく育ち、根が浅いニセアカシアや枯れた赤松は倒木の危険性をはらむ状態になってしまいました。

誰かが悪いとかそういうことではありません。時代の流れで人の手が入らなくなったがための現状です。でも、静かな森の中にある別荘地であることには変わりありません。

私たちは、こうした現状を目の当たりにし、放置された土地を何とかできないかと新たな取り組みを始めました。

土地の手放し方にもその人それぞれの物語があると考えます。売る前に、伐採して草を刈って小さな道を通してみる。木漏れ日が射す森にしてから次の人にバトンを渡す。

ご提案したいのは、「手放す」ではなく「つなぐ」仕組みです。具体的には、放置別荘地を見学可能レベルまで再生する初期整備「森の手入れ」とお考えください。

どんなことをしているのか？｜他社にはない土地再生・売却サポート

一般的な不動産会社は、荒れた土地をそのまま売りに出します。しかし、見た目が悪い土地は、残念ながら買主さまにとって印象が悪く、「負債」にしか見えません。

私たちは、自ら汗をかいて土地を整備し、その土地本来の魅力を引き出してから販売を開始します。

1. 「見た目」を整えて、売れる土地へ

「こんな藪（やぶ）の中じゃ、家を建てるイメージなんて全く湧かない…」

「土地が安くても、伐採に100万円かかったら結局予算オーバーだ…」

別荘地に土地を見に来た人たちのリアルな声です。第一印象の見た目が良くないと、せっかくの土地は見向きもされません。

土地が安くても、草木が生い茂ったままだと、買い手さまにとっては「リスク」にしか見えません。「中に入れない土地」は、検討の土俵にすら上がらないのが実状です。

不動産会社に評価額で売り出してもらったけど、結局まったく反応もなく１年以上経った。これはもうどうしようもないと思って、業者へ多額のお金を払って引き取ってもらった･･･

挙句にこんな事態も･･･。一件二件ではありません。あちこちで耳にします。とんでもない話です。実際、こうした経緯を経て弊社で預かった物件もあります。

そこで弊社では、手が付けられそうな荒れた箇所から順次手入れをしていきます。灌木や下草を刈り、木を伐採することで、初めて「ここに家が来る感じね」「全体のレイアウトはこう」「あそこにデッキを作ろう」というイメージが生まれます。

土地に手を入れることで次の担い手がどんな形で使えるかのイメージがしやすくなります。「ただの荒れ地」を「価値ある土地」へ。 それが私たちが整備してから売りに出す、たった一つの、そして最大の理由です。整えることの大切さをぜひご理解ください。

具体的に行う作業は下記の通りです。※春から夏にかけては、単純な草刈りではなく、倒木処理、背丈を超える樹木の整備といった開拓レベルになります。

※整備のビフォアアフターは写真で報告いたします。

※伐採作業は木の大きさや高さ、電線の近くなど、生えている場所などによって専門業者へ依頼するケースもあり、費用感が変わることをご承知おきください。

樹木の状態や量で変動するので、あくまで目安ですが、通常100坪の土地整備伐採を業者に頼むと20～30万円以上かかり、さらに伐った木の処分代（運搬費含む）で数万円上乗せになります。

弊社では、伐った木を薪など地域で再利用（循環）させるといった取り組みで、処分費用をカットし、売主さまの負担を最小限に抑えています。

まずは作業着手実費としての3万円（税別）のみご負担いただき、残りは土地が売れた時に代金から精算させていただく方法をとっています。『売れないのにお金だけかかる』というリスクを最小限に抑えつつ、売れる確率を上げていきます。

2.　その土地ならではの樹木を生かす

整備だからといって闇雲にすべてを伐り出すといったことは行いません。「このヤマボウシがシンボルツリーになるかも」「モミジは残してきれいな植栽になるように」「山野草もあるね」など配慮しながら整備を行います。

ご縁をいただいた土地、少しでも良い形でバトンが渡せるように努めます。とはいえそれなりに広大な作業になるため、できる範囲での手入れということをご理解ください。

2. 「循環」させるから低コスト

伐採した木々は持ち出し運搬および処分に多額の費用がかかります。私たちは、その木を薪など地域で再利用させたり、森の階段ステップとして循環、処分コストを大幅にカット。その分を所有者さまの負担軽減に還元します。

3. 「誠実・明朗」な精算システム

ちまたで横行している高額な処分費用を要求する業者とは一線を画します。私たちは、「売却成功」を前提とした合理的で透明なプランをご提案しています。

４. 別荘管理事務所とも連携

遊休土地は別荘管理会社としても喫緊の課題です。これまで何度も話し合いを重ねながら、解決策を練り込んできてました。できることを実際に取り組みながら、協力し合ってさらなる良い方向を目指しています。（※整備料金体系も管理会社設定価格を基準にしています）

別荘地現状に合わせた安心の２コース設定

イトーピア小諸内の土地は大きく2つに大別されます。各々の現状に合わせ、2つのコースをご用意しています。

費用は土地の広さだけで決まるわけではありません。斜面の傾き、草木の量、樹木の大きさ、作業の危険性などによって変わります。

まずは現地の状況を確認し、必要な作業と費用を事前にご説明します。

見た目すっきりコース

5万円（税別）～

アカマツが少なく、下草や小さな木を整理すれば、土地の様子が見えてくる場合に。

• 境界確認
• 下草刈り
• 灌木・小さな木の整理
• 土地の見た目を整えるための最低限の作業

まずは、買い手が土地の広さや状態を把握しやすくすることを目指します。

こんな土地におすすめ

• 100坪程度の土地
• アカマツが少ない
• 大がかりな伐採までは必要なさそう
• 草や灌木を整理すれば、土地の様子がわかりそう

※基本料金は100坪程度までを想定しています。面積や草木の量、地形、作業条件によって追加料金が発生する場合があります。現地確認後にお見積りいたします。

伐採おまかせコース

10万円（税別）＋専門業者による伐採費実費

アカマツが多い、木が高く大きい、斜面が急など自分たちだけでは整備が難しい土地に。

• 境界確認
• 現地の状態・地形・樹木の確認
• 家を建てられそうな場所や進入経路の検討
• 荒れた状態からの作業道づくり
• 伐る木・残す木の選定
• 必要な伐採範囲と作業内容の整理
• 伐採作業ができる整備作業・下準備
• 専門の伐採業者の手配・作業調整
• 販売に向けた整備の段取り

アカマツは、立地や樹木の状態によって倒木のリスクがあります。安全面を考慮し、伐採を基本方針として検討します。実際に伐る木や範囲は、現地の状況を確認して決めます。

斜面や倒木の危険がある場所では、足場の確保や作業動線の検討も必要です。大きな木や危険木などの作業は、専門業者に依頼します。

こんな土地におすすめ

• アカマツが多く生えている
• 木が大きく、自分では手をつけられない
• 斜面や倒木の心配がある
• 家を建てられそうな場所が見えない
• どこから整備すればよいかわからない

※10万円は、現地精査・整備方針の検討・伐採コーディネートの基本料金です。専門業者による伐採・搬出・処分費は別途実費となります。現地の状況によっては追加作業費が必要です。

物件仲介・販売のステップ

上記整備を行った上で大切な土地をお預かりします。この過程を踏みながら購入希望者を募集していきます。具体的には次のようなステップになります。

ステップ	内容
1. 無料相談	まずはお話をお伺いします。土地の場所やこれまでの経緯をお聴かせください。
2. 現地調査・報告	担当者が現地へ。現在の荒れ具合を写真で詳しくレポートします。
3. コース提案	現地確認の上、上記2コースいずれかのご提案を行います。この際、掛かる費用と販売価格のバランス組み立てもご相談いたします。※最低でも持ち出しが発生しないような考え方に立ちます。
4. 媒介契約・整備	媒介契約書の取り交わし、整備費受領後、即座に整備作業開始。作業の進捗を写真で送付します。 ※弊社自ら整備を手掛ける関係で「専任」媒介契約をお願いしております。
5. 販売募集開始・循環	整備した土地をWEBやYouTube公開にて告知。別荘地見学来訪者をご案内。
6. 売却完了・精算	売買契約締結、買主さまから土地代金を受領後、弊社へ仲介手数料のお支払い。所有権移転登記は司法書士事務所と連携しお手続きいただきます。

仲介サービスと手数料について

弊社では、大切な土地をトラブルなく、スムーズに売却するために必要な業務をすべてパッケージ化しております。その対価として、仲介手数料を一律33万円（税込）とさせていただいております。

1. 「現地へ行かなくていい」フルサポート

遠方にお住まいでも、ご安心ください。境界確認、法務局や役所での調査、書類の取り寄せ、管理事務所とのやりとり、契約・決済、別荘地名義変更に至るまで、すべて弊社が代理で行います。面倒な手続きを代行し、郵送や電話で完結できる仕組みを整えています。

※境界が不明瞭な場合は、付近の下草刈りなども行います。

2. 「売れない」を「売れる」に変えるプロの工夫

長年放置された土地でも、隣地所有者への交渉や土地の魅力を引き出す募集活動（紹介資料・写真・動画制作など）を徹底します。ただ情報を載せるだけでなく、買い手を見つけるために必要なあらゆる「販売コンサルティング」を責任を持って行います。

3. 国のルールに基づいた「安心と安全」の追求

本サービスの手数料は、国土交通省が定めた「低廉な空き家等にかかる仲介手数料の特例（最大33万円）」に則っています。

物件価格に関わらず、調査や契約書の作成には専門的な責任が伴います。この金額は、お客様が後から境界トラブルや法的な問題に巻き込まれないよう、万全の調査を行うための「安心のコスト」とお考えください。

【お約束】

成功報酬制： 本費用は売買が成立した場合のみ頂戴いたします。売却に至らなかった場合は、いかなる理由があっても費用は一切いただきません。

完全おまかせ： プロとして、最初から最後まで責任を持って完遂いたします。

仲介手数料の中で具体的に行う内容は下記の通りです。

※2024年7月に改正された「低廉な空き家等にかかる仲介手数料の特例」により、販売価格800万円以下の取引については最大33万円という基準に則った金額設定としております。

「森のある暮らし」専門の販売促進サポート

別荘遊休地は通常の不動産販売では難易度が上がります。どこに価値を見出すのか、価値を感じる人はどこにいるのか？全く違うアプローチが必要になるからです。

YouTubeメディアや暮らしがイメージできるモデル図など森のある暮らしに特化した弊社独自のアプローチ法で、土地の仲介販売活動サポートを行っていきます。

といってすぐに買い手が見つかるとお約束できるものでもありません。物件の環境や状況により、それなりのお時間が掛かることをあらかじめご了承ください。

地域へつなぐ環境への想い

私たちは、ただ木を伐るだけではありません。木材は、土留めに使ったり、薪ストーブユーザーに提供したり、森林資源として循環させていきます。あなたの土地の樹木が誰かの役に立つ…そんな「三方よし」になる取り組みを目指して活動しています。

私たちが「絶対にしない」こと

• 後出しの追加費用請求: お見積もりした整備費用以外、1円も多くいただくことはありません。
• 不透明な処分費の要求: 「処分に100万円かかる」といった根拠のない高額請求は一切いたしません。
• 丸投げの販売活動: 整備して終わりではなく、売れるまで責任を持ってＰＲし続けます。

こんな方に

• 何年も放置している別荘の土地をどう扱うか迷っている
• 売れずに何年も経ってしまった
• できるだけお金をかけずに処分したい
• 誰かに引き継いでほしい気持ちはある
• 長年、土地のことで気になっていたが動けずにここまで来た
• 何から始めればいいか不安
• 詐欺まがいの業者に会ってしまい、もう人を信用できない
• 最後に一度だけ、現地に行ってみたいと思っている

これまでお預かりした物件例

ご相談者の声

40年前、若かった頃ここに小さな夢を描きました。家族で過ごす別荘生活。でも仕事が忙しくなり森は次第に遠くなっていった。ローンも支払い、管理費も毎年支払ってきた。だんだん負担感が増していった。

もう使うこともないだろうと数年前地元の不動産屋に売りに出したが全く動かない。「建物を建てれば売れる」そんなことを言われても回収できるとは思えない。最近は木が大きくなって伐採もしなくていけなくなりそう。伐採費用は数十万円･･･どうしよう？どうしよう？と思い続けていた。

そんな矢先、管理事務所の方経由で森プラス不動産をご紹介いただいた。二度も埼玉の自宅へ足を運んでいただき安心してやりとりができた。お願いして本当に良かった。いろいろとお世話になりました。（80代後半男性　埼玉在住）

本当にお世話になりました。細かいお心遣いにも感謝しています。ありがとうございました。（50代女性　親御さまからの相続　東京在住）

何年も他の業者に仲介してもらってきたけど、全く音沙汰がない。自分の代で片付けたい。持ち出しゼロで処分できれば助かる。（80代後半男性　千葉在住）

国の引き取り制度にも見放された。買取業者からの勧誘もあるけど信用できない。もう他に相談できるところがない。（60代後半女性　首都圏在住）

親が亡くなり、相続したがこの先使い道もないし、子供たちにも引き継ぐわけにはいかない。管理費の負担もあって手放すことにした（50代後半男性　東京在住）

亡父から相続予定だが、一度も現地を見たことがない。利用予定もなく、費用を抑えて手放したい。（50代後半女性　神奈川在住）

若い頃に買ってそのままになっていた。もう子供たちに残してもしょうがないし、終活の一環で価格のことを気にせず処分してほしい。（80代男性　茨城在住）

日々、同様のお話を多数伺っています。こんなところからご相談いただければ幸いです。

ご相談・お問い合わせは無料です。

「うちの土地、見てもらえますか？」という軽い気持ちからで大丈夫です。まずは、お電話もしくはお問い合わせフォームでお気軽にご相談ください。 私たち自身がイトーピア小諸に在住する専門業者がご相談に応じます。

対面での説明をご希望の方には、現地同行もいたします。もちろん、お返事をいただくまでは一切動きません。無理な売却や営業もいたしません。

※宅建業者自身が自らの手で順番に土地整備を行っている関係で、「限定取扱数」で承っておりますことをご理解ください。

お問い合わせフォーム → こちらから
お電話でのご相談 → 0267-41-0546

よくあるご質問

Q；相談したら、売らなきゃいけなくなりますか？

→ いいえ。話をしてみてちょっと違うと感じたら遠慮なくお断りください。

Q；遠方に住んでいて、現地を見に行くのが難しいのですが･･･。

→ 代理で現地確認に行き、写真と状況をご報告いたします。

Ｑ；首都圏に住んでいるけど、直接相談するには現地へ行かないといけませんか？

→東京近郊にも拠点がありますので、ご自宅付近まで出向き、お話を伺うこともできます。（日程は調整させていただくことになります）

Q； 家族と相談してから決めたいです。

→ はい、もちろんです。必要でしたらご家族向けの説明ももちろん行います。

「この土地、どうしよう･･･」何年もそう思いながら、心のどこかで気になっていた方へ。

まずは私たちに小さな第一歩をお預けください。無理なく、安心して、少しずつ進めていくために。
「森と人の間を結ぶ不動産事務所」として、真面目に丁寧に伴走いたします。

森プラス設計「森のある暮らしをかたちにする」

宅地建物取引業 長野県知事（1）第5978号
運営会社代表：（株）はれぼし　三宅哲之
所在地：長野県小諸市大久保2341-4（イトーピア小諸別荘地隣接）
お問い合わせ：0267-41-0546